Dimas Wisnu Adrianto
Kandidat Doktor The University of Manchester, Inggris
Gebrakan Lippo Group dengan membangun megaproyek Meikarta menjadi salah satu kunci dalam formasi megapolis terbesar ketiga di dunia itu. Aglomerasi perkotaan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, dan sepanjang Pantai Utara Jawa Barat diprediksi melahirkan jejaring kota yang lebih besar daripada Shanghai dan New York. Terlebih, keberhasilan Indonesia menyodok ke posisi ke-4 negara paling berprospek untuk investasi dunia (UNCTAD, 2017) akan berpotensi melahirkan megaproyek sefantastis Meikarta lainnya dalam waktu yang relatif dekat.
Keuntungan dari segi lokasi yang dimiliki wilayah Pantai Utara Jawa Barat telah mengakselerasi investasi di bidang properti, tapi sayangnya tidak diikuti oleh kinerja sistem regulasi, evaluasi, serta pemantauan perencanaan dan pembangunan yang mampu mengimbangi dinamika di sektor bisnis properti. Sinyal penangguhan sementara proyek Meikarta oleh Wakil Gubernur Jawa Barat Deddy Mizwar menandakan adanya masalah fundamental yang membingkai disharmonisasi antara sektor swasta dan pemerintah dalam kerangka pembangunan properti serta infrastruktur di Indonesia. Tidak hanya pada persoalan perizinan, yang semestinya sudah dikantongi pembangun sejak sebelum peletakan batu pertama, tapi juga lemahnya sinkronisasi visi serta misi antara pemerintah dan swasta yang membuat arah investasi menjadi tidak jelas dan cenderung tidak efisien.
Sejatinya, keberadaan sektor swasta diharapkan mampu mendukung tugas pokok pemerintah untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan publik secara adil serta merata, tidak terkecuali penyediaan perumahan untuk mengatasi backlog (selisih pasokan dan permintaan rumah) atau kekurangan sarana perumahan bagi generasi sekarang dan mendatang. Tugas berat yang harus dipikul dengan segala keterbatasan finansial melahirkan celah bagi kerja sama pemerintah dengan sektor swasta untuk memastikan bahwa setiap keluarga di Indonesia mempunyai akses atas kepemilikan rumah. Hal ini juga ditegaskan serta disambut baik oleh CEO Lippo Group, James Riady, yang mengklaim bahwa Meikarta memiliki misi untuk berkontribusi mengatasi backlog nasional yang kini telah mencapai sekitar 11,5 juta unit rumah, menurut data yang dihimpun Kementerian Perumahan Rakyat.
Namun, bila data backlog tersebut ditelaah lebih mendalam, ada hal yang cukup mengusik. Saat ini Provinsi Jawa Barat justru merupakan provinsi dengan backlog terbesar, yang mencapai 2.320.197 unit rumah pada 2015. Upaya mengatasi backlog di provinsi itu juga terlihat kurang menggembirakan karena sejak 2010 hanya ada penambahan sekitar 13 persen rumah tangga baru yang memiliki akses atas kepemilikan rumah. Angka tersebut masih relatif di bawah rata-rata penurunan backlog nasional, yaitu 15,75 persen. Lalu, mengapa provinsi dengan pertumbuhan properti semacam Meikarta tersebut di Indonesia itu justru memiliki angka backlog terbesar? Padahal, 20 tahun atau lebih sebelum Meikarta telah bertaburan megaproyek "kota-kota satelit" serupa, seperti Lippo Cikarang dan Kota Jababeka, yang seharusnya bisa memberi akses kepada masyarakat luas untuk memiliki rumah.
Kenyataan ini tentu melahirkan spekulasi perihal keberpihakan megaproyek tersebut. Lemahnya daya beli masyarakat kalangan menengah serta tingginya tren investasi kalangan ekonomi atas menjadi salah satu ganjalan dari upaya penyediaan perumahan secara adil dan merata yang dipupuk melalui skema pelibatan pihak swasta. Banyak di antara unit rumah atau apartemen yang berada dalam kawasan real estate di kawasan peri-urban (pinggiran) Jakarta tersebut tidak berpenghuni. Banyak pemilik properti tersebut menghabiskan waktunya dari Senin sampai Jumat untuk tinggal di apartemen di pusat Kota Jakarta, dekat dengan tempat mereka bekerja, lalu berakhir pekan di rumah kedua mereka di pinggiran kota. Apabila sebagian besar tipologi pemilik properti tersebut seperti ini, klaim bahwa megaproyek seperti Meikarta didedikasikan untuk mengatasi backlog perumahan menjadi sangat tidak relevan.
Selain tidak tepat sasaran, tipe perumahan atau apartemen yang dikembangkan di kawasan pinggiran itu pada umumnya berwujud gated communities atau komunitas yang hidup secara eksklusif dengan "membatasi" akses bagi kalangan umum. Walau mungkin ada alasan yang cukup rasional, seperti meningkatkan keamanan, tapi menjamurnya gated communities membuat masyarakat lokal (yang telah terlebih dulu menghuni kawasan tersebut) terdeprivasi dari pelayanan umum dan infrastruktur lainnya. Padahal mayoritas penduduk lokal tersebut dulunya menggantungkan hidup dari pendapatan yang diperoleh dari kegiatan ekonomi (sektor pertanian) yang telah hilang ditelan ekspansi kawasan perkotaan dan kini harus berjuang untuk beradaptasi dengan transformasi ekonomi dan budaya.
Jika benar demikian, untuk apa atau untuk siapa megaproyek seperti Meikarta dilahirkan?
